La caparra ed il deposito cauzionale, o cauzione, sono due elementi importanti del contratto di affitto. Ma che differenza c’è? Facciamo un po’ di chiarezza.
Il deposito cauzionale o cauzione viene richiesta dal proprietario che affitta all’inquilino come garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile. E’ disciplinato dall’articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l’importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.

Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell’adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’alloggio oggetto del contratto.

In prossimità della scadenza del contratto di affitto, l’inquilino non può, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scomputandole dalla caparra già versata. Questa somma infatti servirà, all’ultimo, per andare a compensare eventuali morosità, danni o spese non pagate dall’inquilino, valutazione quest’ultima che può essere fatta solo al momento della riconsegna delle chiavi. Dunque, a differenza del pagamento anticipato di alcune mensilità del canone, il deposito cauzionale, non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone.

Differenza tra cauzione e caparra
La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all’agenzia immobiliare o al proprietario dell’immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto.

Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell’affitto per la prima mensilità. Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.

Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.


Un aspetto meno noto del deposito cauzionale, menzionato all’art. 11 della citata Legge 392/1978, è che esso è produttivo di interessi, che “devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”. In caso di mancato versamento degli interessi annuali, il locatore sarà tenuto al pagamento alla fine del contratto di locazione.
La Corte di Cassazione si è espressa in tal senso nella sentenza 19969/2016.

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